每日讯闻2026年04月07日 13:36消息，公募REITs年报出炉，部分项目业绩超预期，但二级市场表现承压。
公募REITs的年度报告已经全部披露，2025年REITs的业绩完成情况整体表现良好。超过三分之一的REITs项目在2025年的可供分配金额超过了预期的100%，部分项目甚至超过预期的120%。然而，近期REITs的二级市场整体出现回调。
机构人士指出，在当前权益等风险资产承压的背景下，REITs凭借其高分红特性愈发受到关注，未来可重点关注其分红表现以及由潜在避险情绪引发的交易机会。 从当前市场环境来看，投资者对风险资产的偏好有所下降，而REITs作为具备稳定现金流和较高分红回报的资产类别，展现出较强的吸引力。尤其是在市场波动加剧、避险需求上升的背景下，REITs的防御性特征更加明显。这种趋势下，不仅有助于提升REITs的配置价值，也可能推动其在二级市场的交易活跃度。因此，关注其分红能力和市场避险情绪的变化，不失为一种合理的投资思路。
业绩完成度整体良好，部分项目超过120%
从总体来看，77单公募基础设施REITs项目在2025年的整体业绩表现较为理想，其中29单项目的可供分配金额完成率超过了100%。
具体来看，国泰海通东久新经济REIT的完成度已达到174%。2025年11月，该REITs项目顺利完成扩募。根据基金年报显示，本期全年口径调整后的含扩募可供分配预测金额为7457万元，完成度仍保持在101%，不动产运营业绩略超扩募预期。 从当前数据来看，该项目在运营和资金管理方面表现出较强的稳定性与增长潜力，尤其在扩募后仍能维持较高的收益完成率，显示出其资产配置和运营管理的高效性。尽管完成度超过100%，但市场仍需关注后续的持续表现及外部环境变化对收益的潜在影响。
博时津开产园REIT在2025年的可供分配金额完成度达到124%，显示出其在运营管理上的显著成效。年报指出，基金管理人积极推动运营管理机构拓展招商渠道，并提前与存量租户进行续租谈判，确保关键租户在到期前完成续约，从而有效避免了原现金流预测中因谨慎性原则而预估的空置损失，保障了本期运营收入，实际收入超出招募说明书中测算的预期水平。同时，基金管理人还通过主动降本增效、严格控制项目成本，使得实际运营成本较预期有所节余。 从这一表现来看，基金管理人在提升资产运营效率和风险控制方面展现出较强的执行力，不仅提升了项目的收益稳定性，也为投资者带来了更稳定的回报预期。这种以精细化管理为核心的发展策略，为同类基础设施REITs提供了可借鉴的经验。
其他类型资产的业绩完成度较好的项目中，华夏特变电工新能源REIT年报表示，项目发电收入超过招募说明书预测数，同时可再生能源补贴回款速度加快，相应节约保理费用。工银蒙能清洁能源REIT在年报中指出，2025年可再生能源补贴应收账款回款情况较好。
华夏北京保障房REIT项目在年报中指出，2025年的实际运营业绩超出预期，同时运营费用有所节省。国泰海通济南能源供热REIT的年报同样显示，其实际经营表现优于预期。 从目前的市场反馈来看，这两只REIT产品的良好表现反映出基础设施资产在运营管理上的优化成效。尤其在成本控制和运营效率方面，显示出较强的韧性与适应能力。这不仅为投资者带来了积极信号，也为未来类似项目的运作提供了参考样本。随着政策持续支持和市场机制不断完善，这类以稳定收益为核心的REIT产品有望在长期发展中发挥更大作用。
中信证券FICC研究首席明明指出，目前多数公募REITs的2025年营业收入完成度已超过90%，其中高速公路和产业园区板块的收入表现相对较弱，而公用事业、保障房、消费基础设施以及数据中心等领域的营收完成情况则较为理想。此外，由于成本费用的有效控制、项目留存收益的提升，以及原始权益人兑现业绩兜底承诺等因素，绝大多数公募REITs在可供分配金额的完成情况上也表现出色。 从当前市场表现来看，不同板块之间的分化依然明显，反映出底层资产质量与运营效率的差异。这提示投资者在关注REITs投资时，需更加注重资产类型的选择和项目运营能力的评估。同时，原始权益人的承诺兑现能力也成为影响REITs收益的重要因素之一，未来政策支持与市场机制的完善将对REITs整体表现产生深远影响。
风险资产承压，REITs高分红属性凸显
3月以来，随着美伊局势紧张加剧，权益类等风险资产普遍受到压力。中证REITs全收益指数下跌2.45%，周K线已连续五周下跌，年内涨幅转为负值。
具体来看，仓储物流与产业园区板块近期表现低迷，领跌市场。自3月以来，两只仓储物流项目跌幅已超过10%，而部分新能源及收费公路项目则相对抗跌，显示出不同的市场分化趋势。从当前走势来看，行业内部的结构性差异正在进一步凸显，投资者需关注不同板块的内在逻辑与长期发展预期。
中金公司固定收益研究团队指出，能源板块可能受益于油价上涨以及算力需求带动下电力需求预期改善的支撑；一些具备路网引流效应的高速公路项目表现较为突出；而仓储板块则因关联方续租时租金下调等事件影响，出现下跌。
另有REITs投研人士表示，随着年报的陆续发布，对REITs市场的影响已相对有限。在当前权益类等风险资产承压的背景下，REITs所具有的高分红特点愈发突出，吸引了更多避险资金的青睐。 从当前市场环境来看，投资者对于稳定收益的需求明显上升，而REITs作为具备持续现金流和相对抗跌特性的资产，正逐渐成为配置中的重要选择。尤其是在市场波动加剧的阶段，其分红优势更易被市场认可，显示出较强的防御性特征。不过，投资者仍需关注底层资产的运营情况及市场流动性变化，以做出更为理性的投资决策。
明明认为，短期内，年报公布后，部分REITs可能迎来集中分红的窗口期。随着市场持续调整，建议重点关注运营稳定的高分红产品。近期新发行的标的数量较多，建议重视那些一二级市场价差较大、底层资产质量优良的项目打新机会。同时，在市场持续回调的背景下，具备稳健运营、有持续扩募预期以及设有业绩补偿条款的标的仍值得留意。
中金公司固定收益研究团队指出，REITs估值的回调为后续资金配置提供了更高的安全边际。二季度市场将面临较多的催化剂事件，包括分红派息、一季度业绩报告以及部分商业不动产定价上市后资金重新流入二级市场等。应重点关注优质新发项目，同时留意潜在避险情绪和利率下行所引发的交易机会。
