南国置业以1元转让地产开发业务，背靠央企寻求转型与重生。
9月18日（记者李洁）一家陷入亏损困境的房地产企业，以1元的象征性价格出售其房地产开发业务及相关资产，试图通过断臂求生来扭转局面。
9月17日深夜，*ST南置（002305.ST）发布公告，公司计划将房地产开发与租赁业务相关的资产及负债，以1元的象征性价格转让给控股股东中国电建地产集团有限公司的全资子公司上海泷临置业有限公司。 此次交易金额仅为1元，看似微不足道，却可能暗含多重考量。从表面看，这可能是公司优化资产结构、聚焦核心业务的一种举措；但从市场角度来看，这样的低价转让也容易引发对背后是否存在利益输送或财务操作的质疑。尤其是在公司已处于*ST状态的情况下，任何重大资产变动都需更加谨慎对待，以确保信息披露的透明与公正。
本次交易涉及17项房地产开发及租赁业务的股权资产、相关应收款，以及与房地产开发和租赁业务相关的其他资产和债务，标的资产评估价值为-29.34亿元。
在房地产行业深度调整的背景下，ST南置以1元价格转让相关资产，背后有着怎样的战略考量？
重组前，*ST南置的主营业务涵盖房地产开发、销售、租赁及运营管理，属于房地产行业。此次重组中，公司计划将现有的房地产开发和租赁相关资产及负债进行剥离，未来将重点转向商业运营和产业运营等城市运营领域的轻资产模式，推动公司向综合性城市运营服务商的战略转型。*ST南置表示。
上半年归母净利润同比降20633.52%
本次交易*ST南置拟置出的标的资产，规模体量相对较大，但已经严重资不抵债。
根据交易报告书披露，截至评估基准日2025年4月30日，标的资产总额为197.78亿元，占*ST南置资产总额的93.92%；资产净额为-30.11亿元，占比达到171.77%；营业收入为27.35亿元，占比为92.1%。 从数据来看，标的资产在公司整体资产结构中占据绝对主导地位，其规模和影响力不容忽视。值得注意的是，尽管资产总额庞大，但资产净额为负，反映出企业可能存在较大的财务压力或历史遗留问题。同时，标的资产贡献了公司绝大部分的营业收入，说明其在公司经营中具有核心作用。这一情况也提示我们，在关注企业资产规模的同时，更需重视其盈利能力和财务健康状况。
表格来源：*ST南置2025年9月17日公告
“这种1元转让交易的实质是承接负资产，买方需要承担标的公司的所有负债和未来经营风险。对卖方而言，意在摆脱拖累上市公司业绩的不良资产，避免继续亏损。”一位房地产行业分析师指出。
易居研究院副院长严跃进表示，该措施是企业为维持上市地位而不得不采取的手段。“此类操作在A股市场并不少见，尤其是那些面临退市压力的上市公司，通过出售不良资产来维持上市资格是一种较为普遍的做法。”
*ST南置的前身是南国置业，成立于1998年，是一家以商业地产为核心，业务涵盖多种物业类型的综合性开发与运营企业。2009年，南国置业成为地产行业IPO重启后首家上市的商业地产公司，当时发展势头良好，备受市场关注。 从历史发展来看，南国置业在早期阶段凭借商业地产的布局，成功在行业中占据了一席之地。其上市不仅标志着公司自身的成长，也反映了当时商业地产在资本市场中的潜力。然而，随着市场环境的变化，公司后续的发展路径也经历了调整与转型。
2014年4月，电建地产正式成为南国置业的第一大股东，标志着南国置业完成了从民营企业向央企子公司的转型。依托股东的强大背景，南国置业的业务版图迅速扩展至北京、深圳、广州、武汉、重庆等全国多个重点核心城市，展现出强劲的发展势头。 从企业发展的角度来看，此次股权变更不仅是南国置业发展历程中的重要节点，也反映出央企在房地产领域持续加码的态势。通过与央企的合作，南国置业在资金、资源和管理等方面获得了更多支持，为其在全国范围内的布局提供了有力保障。这种由民企向央企的转变，有助于提升企业的抗风险能力和市场竞争力，也为行业带来了新的发展思路。
然而，近年来，房地产行业持续调整，主要从事房地产开发业务的*ST南置也受到明显冲击，自2021年以来一直处于亏损状态。 从当前行业发展态势来看，房地产市场仍面临较大压力，企业经营难度不断加大。*ST南置作为其中的一员，其长期亏损反映出行业整体面临的困境。在政策调控和市场需求变化的双重影响下，房企亟需寻找新的发展路径，以应对不断加剧的竞争与不确定性。
财报显示，2022年、2023年和2024年，南国置业实现归属于母公司股东的净利润分别为-8.23亿元、-16.93亿元和-22.38亿元。2025年上半年，归属于上市公司股东的净利润为-8.98亿元，同比大幅下降20633.52%。 从数据来看，南国置业连续多年处于亏损状态，且亏损幅度持续扩大，尤其是2025年上半年的净利润同比下降幅度惊人，反映出企业经营状况面临严峻挑战。这种持续的财务压力可能与其行业环境、市场策略或内部管理密切相关，亟需深入分析其背后原因，并关注后续是否有有效的应对措施出台。
“上市公司房地产开发业务已持续对公司整体经营业绩造成不利影响。”*ST南置方面表示，2024年末，公司经审计的归母净资产为-17.53亿元。根据《上市规则》有关规定，公司股票自2025年4月30日起被实施退市风险警示(*ST)。
本次交易完成后，尽管*ST南置的资产规模、负债总额和营业收入等财务指标将出现明显下降，但公司有望借此实现轻装上阵。与此同时，所有者权益和净利润预计将有显著提升，为未来的稳健发展奠定基础。这一调整虽然在短期可能带来一定的波动，但从长远来看，有助于优化公司结构，提高运营效率，增强市场竞争力。
根据*ST南置披露的信息，交易完成后，公司2024年度的备考归属于母公司股东的净利润为2.25亿元，相比交易前增加了24.63亿元；2025年1至4月，公司备考的归属于母公司股东的净利润为-0.26亿元，较交易前减少了6.78亿元的亏损。
本次交易完成后，公司业务结构将由重转轻，资产质量进一步优化，有助于提升上市公司的盈利水平，符合全体股东的利益。*ST南置表示。
但本次交易能否让*ST南置摆脱退市风险，尚未可知。
“若上市公司2025年12月31日经审计的期末净资产为负值，或2025年度经审计的利润总额、净利润、扣非净利润三者孰低为负值且扣除后的营业收入低于3亿元，则公司股票将于2025年度经审计的财务报表披露后面临退市。”*ST南置方面如是说。
能否借“减负”契机摆脱困境？
事实上，*ST南置并非第一家退出房地产行业的公司。
在市场环境的压力下，越来越多的房地产企业开始寻求业务转型，通过出售房地产项目、剥离相关业务等方式，逐步减少甚至退出房地产开发领域，仅保留资产管理、物业管理及项目建设管理等轻资产业务。这一趋势反映出行业正在经历深刻的结构调整，房企正试图从传统的重资产模式向更灵活、可持续的方向转变。 从行业发展角度看，这种转型既是外部环境变化的结果，也是企业自身优化战略的主动选择。随着政策调控持续深化，市场增速放缓，单纯依赖开发的盈利模式已难以为继。转向轻资产运营，有助于降低资金压力，提升运营效率，同时也为企业的长期发展提供了更多可能性。不过，转型过程中仍需面对诸如人才储备、管理能力、市场适应性等多重挑战。
像*ST南置这样以1元价格转让房地产业务的公司，并不少见。
例如，*ST中地为避免退市风险，将其持有的经评估价值为-29.8亿元的房地产开发业务相关资产及负债，以1元的象征性价格转让给控股股东中交地产集团。此次转让后，公司未来将专注于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务。 从市场角度来看，这种资产剥离行为在一定程度上有助于改善公司的财务结构，降低潜在的亏损压力，但也反映出公司原有主营业务已难以支撑持续发展。以1元转让资产，虽能暂时缓解保壳难题，但长期来看，能否通过轻资产模式实现盈利仍需观察。此外，此类操作也引发外界对公司是否真正转型的质疑，后续发展值得持续关注。
严跃进表示，部分公司因房地产开发业务陷入亏损，其资产在市场上估值大幅缩水，同时还背负着沉重的债务，对接手方而言无疑是一大负担。因此，以1元的象征性价格进行转让，更像是一种“甩包袱”的做法，目的是为了迅速减轻财务压力并推动业务转型。 我认为，这种现象反映出当前房地产行业面临的严峻挑战。房企在经营不善的情况下，选择低价转让资产，虽然短期内有助于缓解资金压力，但从长远来看，可能会影响市场的稳定性和企业的可持续发展。同时，这也提醒相关企业需更加谨慎地进行项目布局和风险控制，避免陷入被动局面。
截至2025年6月末，*ST南置合并报表层面其他应付款余额达到133.57亿元，显示出公司当前面临的偿债压力较为显著。这一数据反映出企业在经营过程中可能存在的资金链紧张问题，也提示投资者和相关方需密切关注其后续的财务状况与应对措施。在当前经济环境下，企业如何有效缓解债务负担、提升盈利能力，将是决定其能否走出困境的关键因素。
分析人士指出，对*ST南置而言，此次资产转让不仅是一项重要的战略调整，更是其摆脱当前困境、迈向重生的关键举措。 从企业发展的角度来看，这样的资产处置往往意味着公司正在重新梳理自身资源，聚焦核心业务。对于面临经营压力的上市公司来说，适时进行资产优化和结构调整，有助于提升整体运营效率，增强市场信心。此次转让若能顺利推进，或将为*ST南置带来新的发展契机，也为后续的财务改善和业务转型奠定基础。
对于未来的发展方向，*ST南置方面表示，未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。此外，为进一步提升上市公司业绩规模，增强上市公司盈利能力，南国置业未来拟开拓物业服务业务。
值得关注的是，电建集团及其旗下电建地产所控制的除南国置业以外的其他企业，在运营及物业服务等领域，与南国置业主营业务存在区域上的重叠情况。这种业务布局上的交叉，可能对市场格局和竞争态势产生一定影响，值得进一步关注和分析。
为妥善解决运营及物业服务业务中存在的同业竞争问题，保障上市公司及其股东的合法权益，南国置业的控股股东电建地产与实际控制人电建集团承诺，将分阶段逐步推进相关业务的整合或调整，以消除潜在的同业竞争情况。 从企业治理的角度来看，同业竞争问题长期存在可能影响上市公司的独立性和市场公平性。此次控股股东与实际控制人的承诺，体现了对上市公司规范运作和长远发展的重视。通过分阶段实施解决方案，既有助于避免短期内对业务造成过大冲击，也展现了管理层解决问题的诚意与耐心。未来，如何在实际操作中确保承诺落实到位，将是市场关注的重点。
如电建集团及电建地产控制的其他企业未来获得任何与南国置业主营业务构成或可能构成竞争的新业务机会，电建集团及电建地产将立即以书面形式通知南国置业，并努力促使该业务机会按照合理且公平的条件优先提供给南国置业。若南国置业放弃该等业务机会，电建集团及电建地产控制的其他企业可在南国置业完成相关程序后方可开展该项业务。南国置业方面表示。
业内人士表示，尽管转型过程充满困难，但凭借中国电建集团这一强大央企股东的支持，市场对*ST南置未来的发展仍保持一定信心。从当前形势来看，企业若能有效利用大股东资源，有望在行业调整中寻找到新的增长点。不过，能否真正实现突破，还需观察其在战略执行和内部管理上的实际成效。
此次资产剥离为南国置业未来接受大股东优质资产注入奠定了基础。但其转型是否成功，仍取决于公司在新业务领域的布局与运营能力，以及能否有效整合资源，实现业务的平稳过渡和可持续发展。有分析指出，这一过程充满挑战，也蕴含机遇。
