上半年首开项目去化率80%，绿城通过精益运营实现销售突围。
2025年上半年，在房地产市场持续调整的背景下，绿城中国（03900.HK）实现总销售金额约1222亿元，其中自投项目销售金额为803亿元，归属于绿城集团的权益金额达539亿元。公司回款率仍保持在96%的高水平，为企业的现金流提供了有力保障。 从当前市场环境来看，房企普遍面临销售压力与资金链紧张的双重挑战，而绿城中国在这样的背景下依然能维持较高的回款率，显示出其在项目管理、销售策略以及资金运营方面的稳健性。这不仅有助于增强投资者信心，也为公司在行业下行周期中保持竞争力奠定了基础。
绿城中国副总裁李骏在近期的业绩会议上表示，下半年绿城自投项目的可售货值达到1763亿元，其中首开部分的货值为714亿元。截至7月底，公司已实现自投项目销售额857亿元。根据管理层的预估，2025年的整体销售规模可能与2024年基本持平，后者为1718亿元。 从目前的销售进度来看，绿城在上半年已取得较为稳定的业绩表现，显示出公司在市场调整期仍具备较强的抗压能力和销售转化效率。尽管房地产行业仍面临一定挑战，但绿城在项目布局和去化节奏上的把控，为其全年目标的达成提供了有力支撑。未来，如何在保持销售规模的同时提升盈利质量，将是绿城需要持续关注的重点。
对于下半年的市场走势，绿城中国行政总裁郭佳峰表示：“高端市场的热度预计还将持续一段时间。公司将继续密切关注市场动态，灵活调整营销和投资策略。”
业内人士表示，随着绿城上半年在核心区域获取的低密度优质地块逐步入市，高端市场需求不断释放，这一趋势将持续为绿城的发展带来积极影响。
精益管理体系 提升销售能力
从行业角度来看，凭借优异的销售表现，绿城集团今年上半年的销售排名持续提升，全口径销售额跃居全国第二，自投及权益销售额均位列全国第五。
值得一提的是，在面对复杂多变的市场环境时，绿城制定了一套行之有效的市场策略和操作方式。通过推行多项销售去化措施，绿城取得了较高的去化率和回款率，为公司保持充足的现金流奠定了坚实基础。
期内，绿城中国自投项目的销售均价约为34984元/平方米，仍处于行业较高水平。随着在行业中的销售排名持续提升，今年上半年，绿城中国的回款率保持在96%的高水平，为公司实现稳定的财务状况和后续投资提供了有力保障。
通过精准定位与精细化运营，今年上半年，绿城中国首开项目的平均去化率达到80%，较去年同期增长2个百分点。在项目获取至开盘的整个过程中，公司围绕溢价目标积极发力，充分发挥自身优势，溢价能力持续增强。此外，绿城上半年首开项目普遍实现了较高的溢价，整体溢价金额达到约15亿元，溢价率达104%，进一步提升了经营成果的兑现力度。
与此同时，绿城中国在2025年上半年对存量项目展开攻坚战，坚持“老盘新做”的策略，针对不同项目制定更具灵活性的营销方案。通过这一系列举措，上半年成功去化了2021年及以前的库存约190亿元，显著加快了现金回流速度，体现了公司在盘活存量资产方面的成效。 从行业角度来看，房地产企业正逐步从增量扩张转向存量运营，如何高效消化历史库存成为衡量企业运营能力的重要指标。绿城中国在这一过程中展现出较强的执行力和市场敏锐度，其做法为行业提供了可借鉴的经验。未来，随着政策持续优化，类似的企业若能继续保持灵活策略，有望在存量时代实现更稳健的发展。
就存货去化，绿城中国管理层在最近的业绩会议上表示，截至今年6月底，绿城集团的整体货值约为2700亿元，其中2021年及以前的货值不足1400亿元，约占总量的一半左右，预计在未来3至5年内能够基本完成去化。
绿城在销售市场上取得的出色表现，与公司在运营端效能的提升，管理的升维，不无关系。
报告期内，绿城中国持续优化管理体系，提升精益管理能力。在上半年的开发效率提升和成本控制方面，取得了明显成效。项目建造管理周期的缩短与质量的提高，成为其软实力增强的重要体现。
绿城中国在项目开发过程中持续强化精细化管理，进一步优化了标准工期，整体开发效率稳步提升。数据显示，其平均拿地至经营性现金回正周期较去年提速7%，达到11.5个月；拿地至交付周期也加快4%，为25.3个月，开发效率继续保持行业领先水平。其中，杭州芝澜月华项目表现尤为突出，从拿地到交付仅用时24个月，成为高效打造高品质住宅的典范。 从行业发展趋势看，房企在保证产品质量的同时提升开发效率，已成为竞争的关键。绿城中国通过不断优化流程、加强资源调配，实现了速度与品质的双重突破，这种模式值得其他房企借鉴。当前房地产市场正经历深度调整，唯有具备高效运营能力的企业，才能在激烈的竞争中保持优势。
在成本管控方面，绿城中国以全周期成本管控为核心，持续优化管理体系与流程，平均单方建造成本较2024年末进一步降低约150元。与此同时，公司还加强了供应链创新协同，聚焦性价比提升，积极整合拓展供应链资源，期内关键品类集采价格下浮幅度超过10%。 从行业角度来看，绿城中国在成本控制方面的举措体现了其在精细化管理上的持续深化。通过全周期成本管控，不仅有助于提升企业盈利能力，也为行业提供了可借鉴的管理模式。而供应链方面的优化，则反映出企业在应对市场变化时更具灵活性和前瞻性。这些措施的落地，既是对当前房地产行业竞争加剧的积极回应，也展现了企业稳健发展的战略定力。
通过实施精益成本管理、推进降本增效措施，并不断深化数字化赋能，绿城中国的运营调度更加精准，决策效率显著提升，为公司业绩的稳定以及战略目标的顺利实现奠定了坚实的基础。
财务安全稳健 融资成本不断下降
除高效有力的市场策略与执行方式、项目精准的定位与操盘能力、运营效率的持续提升外，融资方面的坚实保障，同样是绿城中国在复杂市场环境下实现稳步发展的关键因素之一。
在房地产市场持续调整的背景下，绿城中国依然保持着财务状况的安全与稳健，融资渠道保持畅通，其融资成本也呈现出逐步下降的趋势。 我认为，在行业整体面临压力的情况下，绿城中国能够维持良好的财务结构和较低的融资成本，显示出其在经营策略和风险控制方面的优势。这不仅有助于企业自身在市场波动中保持稳定发展，也为行业提供了积极的参考样本。
今年上半年，绿城中国依托坚实的股东背景、稳健的业务拓展以及扎实的财务状况，在行业仍处于调整期的背景下，金融机构的扶持力度持续加大，资本市场融资渠道也变得更加顺畅。
这与绿城持续优化债务结构的努力密切相关。根据绿城中国2025年半年报显示，公司境外债务占比约为15.3%，较2024年末进一步下降1.1个百分点。
截至报告期末，绿城银行借款达到1169亿元，占公司有息负债的比例为81.7%。财报显示，公司一年内到期的借款为232亿元，占比16.3%，较去年年末的23.1%下降了6.8个百分点，创下历史新低。 从数据来看，绿城在债务结构上呈现出明显的优化趋势，尤其是短期偿债压力明显减轻。这反映出公司在融资管理上的主动调整，可能是在积极应对市场环境变化，降低流动性风险。不过，尽管短期负债比例下降，但银行借款仍占据主导地位，说明其融资渠道相对集中，未来仍需关注利率波动和信贷政策变化带来的影响。
在“三道红线”监管要求下，绿城中国全部达到相关标准，属于“绿档”房企。截至2025年6月底，公司剔除预收款后的资产负债率为67.1%，净负债率为63.9%，现金短债比为2.87倍。
稳健的财务状况为绿城中国积极拓展融资渠道、降低融资成本提供了有力支撑，进一步推动了企业的发展，奠定了坚实的基础。
财报显示，截至2025年6月底，绿城中国的总借贷加权平均利息成本下降至3.4%，相比去年同期的3.9%，降低了0.5个百分点。
具体来看，绿城中国在一级市场融资方面表现活跃，期内共发行9期债券，合计金额达77.11亿元。其中，2至3年期信用债规模为55亿元，1年期供应链ABN为22.11亿元。值得注意的是，中长期限信用债的融资成本从3月的高位4.37%持续下降，至6月降至3.94%，再到8月进一步降至3.27%，创下了绿城中国历史上3年期中期票据发行利率的新低，显示出公司在资本市场上的融资能力不断提升。 在二级市场方面，公司债券的估值收益率自3月以来保持稳定，市场对绿城的信心逐步增强，反映出投资者对其财务状况和未来发展前景的认可。
上半年，公司顺利完成约8.02亿美元的境外债务置换，并成功发行了为期三年、金额为5亿美元的优先票据，这是自2023年2月以来中资地产板块首次发行美元债券，标志着中资地产美元债融资渠道的重新开启。
在业绩发布会上，绿城中国执行总裁耿忠强表示，公司将继续坚持优化负债结构的整体方向，但不会盲目追求快速降负债。公司将注重在去库存、降负债与推动发展之间取得平衡，持续优化资源配置，提升运营效率，在实现发展的同时，保持财务的稳健性。
在展望下半年市场走势时，绿城管理层表示，预计一线及强二线城市的核心区域在政策支持下，有望率先止跌回升。
在当前的市场环境下，绿城也相应调整了策略。对于现有的项目，公司会全力进行止损和减亏，优先保障资金的安全回笼；而在新项目的拓展上，则会积极争取议价空间，确保产品力与品牌价值得到充分体现。这种策略既体现了企业在复杂市场中的稳健态度，也显示出对长期发展的重视。
依托充足的可售货值、稳健的财务状况和高效的运营机制，绿城中国有望在行业调整阶段进一步强化竞争优势，顺利实现全年发展目标。
