每日讯闻2026年05月14日 11:40消息，4月REITs市场表现平淡，商业不动产供给成关键因素。
（编辑杨斌 实习生张文骏）今年4月，在权益及债券市场表现强劲的背景下，公募REITs的收益走势呈现出先扬后抑的特点，整体仍延续了存量博弈下的弱势格局。当前，商业不动产项目的供给预期正逐渐成为影响后市发展的重要因素。 从当前市场动态来看，尽管整体经济环境有所改善，但公募REITs的表现依然受到多重因素制约。特别是商业地产的供给变化，直接关系到投资者对未来收益的预期。在市场情绪尚未完全回暖的情况下，供给端的不确定性可能进一步加剧市场的波动性。未来一段时间，投资者需密切关注相关政策及市场供需变化，以更好地把握投资机会。
数据显示，2026年4月，中证REITs全收益指数在月初反弹至1030点后出现震荡回落，最终收于1011点，基本回吐了当月的涨幅；周度成交额呈现先升后降的走势，4月20日至26日单周成交额和周度换手率均达到2026年2月以来的最高水平。但从更长的时间维度来看，4月整体的市场交投氛围仍处于2025年初以来的较低水平。从全月表现看，在79只已上市REITs中，仅有23只实现月线上涨，55只下跌，1只持平。 从当前市场表现来看，尽管短期内出现一定的反弹和交易活跃度提升，但整体仍呈现出较强的观望情绪。投资者对政策预期、经济复苏节奏以及资产配置需求的不确定性，仍是影响市场情绪的重要因素。这种波动性与低成交量的组合，反映出市场在寻找新的方向或催化剂的过程中，仍处于相对谨慎的状态。
供给端方面，首批4只商业不动产REITs于4月24日集中获批，预计合计募资规模约145.18亿元。这一消息释放出资本市场对商业地产资产证券化进一步深化的积极信号。业内人士指出，随着供给持续扩容，未来市场走势将更多受到新增产品节奏的影响。 从市场角度看，REITs的扩容不仅为投资者提供了更多元化的配置选择，也标志着我国不动产金融体系正在逐步完善。然而，伴随着供应增加，如何平衡市场供需、防范潜在风险，将成为监管层和市场参与者共同关注的焦点。
4月交投活跃度低位徘徊，水利项目大涨7.5%
从月度整体趋势来看，4月份REITs市场交易氛围依然较为清淡。尽管在4月20日至26日这一周内，成交额达到32.80亿元，周度换手率为0.52%，创下了自2026年2月以来的最高水平，但该数据仍处于2025年初以来的较低水平。
申万宏源的相关研报显示，中证REITs全收益指数走势呈现先涨后跌的态势。下半月受一季度季报中权重板块如产业园业绩未达预期、商业不动产项目审批速度加快以及5月大规模解禁预期的影响，市场资金趋于谨慎。4月份大宗交易累计成交31亿元，总量环比略有下降，但仍维持在近半年的较高水平，平均折价率为0.45%，折价幅度较上月有所扩大，反映出在季报窗口期大资金调仓需求较为活跃，但整体市场承接能力仍显不足。
从估值角度看，申万宏源数据显示，4月末产权类REITs的派息率为4.68%，经营权类为8.58%，均较3月底有所上升。产权类REITs相对于国债和中证红利的息差分别扩大了0.1和0.22个百分点，目前其派息率已比红利股的股息率高出0.22个百分点。
随着已上市REITs一季报的陆续公布，市场对不同资产类别业绩的差异化定价开始显现。华西证券在对一季报的分析中指出，多条高速公路项目的通行费收入同比显著上升，业绩表现突出，带动了分红水平的提升；数据中心、消费类以及租赁住房板块的可供分配金额整体保持稳定，展现出较强的抗压能力，部分项目运营状况稳步改善，推动可供分配金额实现明显增长；相比之下，产业园区和能源设施类REITs的可供分配金额多数出现明显下滑，主要受到经营压力的影响，短期内仍需保持谨慎态度。
华源证券在研报中指出，分板块来看，不同资产类型在4月的表现出现显著分化：数据中心和水利项目表现较好，平均涨幅分别为1.2%和7.5%；而园区板块全月下跌2.9%，生态环保下跌2.8%，两者跌幅居前。交通、市政、仓储物流、保租房、能源、消费等板块平均涨跌幅在-0.5%至-1.9%之间。
从涨跌项目数量来看，数据中心和水利类项目均出现上涨，其中数据中心板块中，南方万国数据中心REIT上涨1.36%，南方润泽科技数据中心REIT上涨1.13%；水利板块中，银华绍兴原水水利REIT月内涨幅达到7.54%。而其他类型的REIT项目则多数下跌，下跌项目数量占比均超过一半，其中园区类和交通类REITs项目的下跌数量占比均达到75%及以上。
商业不动产REITs集中获批，供给预期成为重要因素
在存量博弈的市场环境下，供给端迎来重要进展。4月23日，首批4只商业不动产REITs正式获得证监会批准，包括中金唯品会REIT、中信建投首农食品集团REIT、汇添富上海地产REIT以及国泰海通砂之船REIT，预计总募资规模约为145.18亿元。这些产品的底层资产覆盖奥特莱斯、购物中心和办公楼等多种业态，预测现金流分派率区间在4.75%至6.22%之间。
华源证券指出，中信建投首农食品集团商业不动产REIT以及广发新城吾悦REIT在未来两年的预测分派率相对较高，短期内项目收益可能具备较厚的安全边际；国泰海通砂之船REIT的联营或抽成收入占比超过70%，在消费复苏周期中或展现出更强的盈利弹性。对于写字楼及城市综合体类资产而言，汇添富上海地产商业不动产REIT或成为应对宏观经济波动的稳健选择。
首批商业不动产REITs落地后，供给端持续加快步伐。证监会官网显示，4月28日，华夏华润置地商业不动产REIT和中金开元旅业商业不动产REIT相继提交申报材料，其中华润置地项目底层资产为成都万象城，而开元旅业项目则将覆盖范围扩展至酒店类商业不动产领域。5月6日，红土创新茂业商业不动产REIT获得受理，募集规模约11亿元，预计2026年、2027年的净现金流分派率分别为5.3%和6.0%。 从当前发展态势看，商业不动产REITs的推进不仅体现了资本市场对优质商业地产价值的认可，也反映出政策层面对于盘活存量资产、推动经济高质量发展的积极引导。随着更多项目进入申报和发行阶段，市场对这类产品的关注度将持续上升，未来有望形成更加成熟和多元的REITs市场生态。
据媒体报道，瑞思研究院院长朱元伟指出，首批项目在回应监管问询后普遍主动下调估值3%至5%，这主要源于对经营参数采用更为保守的预测，并结合更低的折现率，以反映当前低利率环境下的市场趋势。监管层的审慎态度不仅为投资者提供了更多让利空间，也为二级市场保留了安全边际，同时为后续申报项目设定了明确的参照标准。 从当前市场动态来看，这种估值调整反映出监管与市场之间的良性互动。通过更合理的估值设定，既有助于防范潜在风险，也能提升资本市场的整体稳定性。同时，这一做法也为未来项目的申报和审核提供了清晰的方向，有利于形成更加规范、透明的市场环境。
