每日讯闻2025年09月09日 09:08消息，深圳金九银十政策利好，购房门槛与房贷成本双降，楼市迎来新机遇。
全面放宽限购政策、下调房贷利率，深圳以超出市场预期的力度为楼市注入强劲动力。 此次政策调整释放出明确的稳定市场信号，有助于提振购房者信心，推动房地产市场逐步回暖。在当前经济环境下，适度放松调控既是应对市场下行压力的必要举措，也是促进城市经济活力的重要手段。政策的出台体现了地方政府在稳增长与防风险之间的平衡考量，也为后续市场发展提供了更多可能性。
9月5日深夜，深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》。此次政策调整涉及居民购房、企事业单位购房以及个人住房信贷等多个方面，释放出支持房地产市场平稳健康发展的明确信号。 此次政策的出台，体现了政府在稳预期、稳市场方面的持续努力。通过优化购房条件和信贷政策，有助于激发市场活力，促进房地产行业良性循环。同时，对企事业单位购房的支持，也反映出政策在兼顾不同群体需求上的考量。整体来看，这些调整符合当前市场发展需要，为购房者提供了更多便利，也为市场注入了信心。
深圳继北京、上海之后，成为第三个优化房地产政策的一线城市。分析人士指出，相比北京和上海近期出台的政策，深圳在放松限购方面的力度更为明显，这将更有效地激发市场活力。
正值传统“金九银十”销售旺季，加之深圳本身具有较大的购房需求和市场潜力，深圳近期出台的相关政策有望进一步提振市场信心，推动交易活跃度提升。预计政策实施后，深圳房地产市场将呈现更趋良好的发展态势。易居研究院研究总监严跃进表示。
限购大幅松绑 放开企业购房
深圳楼市新政中，最受关注的是对限购政策进行了大幅度的优化和调整。
根据新政策，符合深圳市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。 此次政策调整，进一步放宽了部分区域的商品房限购限制，体现了深圳在稳定房地产市场、支持合理住房需求方面的积极态度。对于符合条件的家庭而言，这一政策无疑提供了更大的购房灵活性，有助于缓解部分家庭的住房压力。同时，这也反映出政府在调控中更加注重分类施策、精准发力，兼顾市场稳定与民生需求。
对于非本市户籍居民家庭，若无法提供连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的证明，在上述区域购买商品住房将被限制购买2套。而在盐田区和大鹏新区购置商品住房时，不再进行购房资格审核。
按最新办法，深圳在政策调整后，对于拥有1年社保的外来人口，在核心区域仍限购1套住房，但在非核心区域已不再限制购房套数。相比去年仅放松了社保缴纳要求，当时购房套数仍被限制为1套，而此次政策调整在多数区域取消了购房套数的限制。
值得关注的是，非户籍人口即便未提供个税和社保满1年的证明，依然可以在深圳近郊购买两套住房，而远郊区则完全不受限购政策限制。这一现象反映出当前房地产调控政策在区域间的差异化执行，也显示出深圳部分远郊区在吸引投资与稳定市场之间的平衡尝试。对于购房者而言，这或许提供了更多选择空间，但同时也可能加剧区域间房价的不均衡发展。
传统特区罗湖区如今也被视为近郊，深圳最后的限购区域仅限于福田区、南山区以及宝安区的新安街道，限购范围明显缩小。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。 从当前的市场动态来看，限购区域的收缩反映出深圳房地产调控政策正在逐步调整，重点区域的吸引力依然强劲。罗湖区虽仍属特区范围，但其在城市功能和居住价值上的定位已发生转变，这或许预示着未来城市空间结构的进一步优化。限购范围的缩小，可能对周边区域的房价和市场需求产生一定影响，值得持续关注。
此次深圳楼市新政的另一项重要突破，是对企业购房限制的全面解除。
深圳近日出台新政策，允许企事业单位在深圳市范围内购买商品住房，用于解决员工住房问题。其中，在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购房的单位，需同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款达100万元人民币、员工人数达到10名及以上等条件；而在深圳市其他区域购买商品住房，则不再审核购房资格。 这一政策的出台，反映出政府对人才安居问题的重视，以及对企业稳定发展的支持。尤其是在核心区域设置一定的门槛，既有助于防止资源滥用，也能确保政策惠及真正有需求的企业。而对其他区域放宽限制，则有助于提升整体住房供应的灵活性，进一步优化城市住房结构。不过，如何在执行过程中避免“一刀切”或监管漏洞，仍是需要持续关注的问题。
在严跃进看来，该政策对各区域的房地产市场均具有积极影响，特别是对于龙华、龙岗、光明等企业较为集中的区域，有望进一步释放购房需求。
深圳对限购政策进行大幅调整，李宇嘉指出，这是出于当地房地产市场深度调整的现实需求。自2021年5月起，深圳二手住房价格已连续下跌44个月，整体下跌幅度较为明显。同时，从土地供应、开工面积、投资等指标来看，深圳的下滑幅度也超过北京和上海。
今年上半年土地出让金排名前20的城市中，深圳并未上榜，而北京、上海、杭州、成都等城市则位列前列。这一情况对深圳在补齐民生短板、推动外来人口本地化、支持战略性新兴产业发展，以及在人才争夺和提升城市竞争力等方面，可能带来一定的资金压力。尤其是在当前投资情绪较为低迷的背景下，外围区域逐步取消限购政策，也显得合情合理。李宇嘉指出，这种资金状况的变化，或将对深圳的长远发展产生一定影响。 从城市发展角度来看，土地出让收入一直是地方政府重要的财政来源之一，尤其在公共服务和基础设施建设方面扮演着关键角色。深圳作为一线城市，其经济总量虽高，但面对日益增长的民生需求和产业升级压力，若缺乏稳定的财政支撑，可能会在某些领域的发展上受到制约。因此，如何在不依赖传统土地财政的基础上，探索新的可持续发展模式，将是深圳未来需要重点思考的问题。
降低购房成本 激活潜在需求
深圳此次楼市新政的另一项重要举措是，调整房贷利率政策。
政策明确，各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制的相关要求，结合本机构的经营状况和客户风险情况，在利率定价机制安排上不再对首套住房和二套住房进行区分，而是根据每笔商业性个人住房贷款的具体情况进行合理定价。 这一调整意味着房贷利率的制定更加注重个体差异和市场实际情况，有助于提升贷款定价的灵活性和公平性。同时，也有助于缓解因政策差异带来的市场波动，促进房地产市场的平稳健康发展。在当前经济环境下，这种更具弹性的定价方式有利于更好地满足不同客户的融资需求，同时也为银行提供了更合理的风险管理空间。
据严跃进测算，此前深圳首套房和二套房的利率定价公式分别为LPR-45BP和LPR-5BP。根据最新政策，二套房贷利率下调了40个基点。按照100万元贷款本金、30年期等额本息计算，房贷总还款成本将减少约8万元，月供额也将减少220元。 此次二套房贷利率的调整，释放出房地产调控进一步宽松的信号。对于改善型购房者而言，这一政策无疑减轻了购房负担，有助于提振市场信心。同时，也反映出当前房地产市场仍需政策支持以保持稳定发展。值得注意的是，尽管利率有所下调，但整体仍维持在较高水平，表明政策调整仍以稳为主，未出现全面放松的迹象。
李宇嘉指出，深圳在利率政策上借鉴了上海经验，但在公积金方面并未跟进京沪。原因在于，3月24日起实施的深圳公积金新政已将额度充分提高。
目前，深圳总价在300万元以内的二手房交易量已占到近三成。据李宇嘉介绍，经过长达四年多的下跌，深圳多个区域的房价相比高峰期出现了明显回落，同时限贷政策有所放松，购房门槛和成本大幅降低，使得原本无法买房的人群现在具备了购房能力。
观察上一次深圳放松限购后的市场表现，新房市场的交易活跃度明显得到提升。参考北京、上海在楼市新政后所呈现出的市场反应，严跃进预测，“对于非核心区域市场而言，交易量环比增幅可能超过40%，且至少有30%的需求来自新增购房套数的客户。” 从当前市场动态来看，政策调整对房地产市场的刺激作用正在逐步显现。尤其是在非核心区域，由于价格相对较低、政策限制较少，更容易吸引首次购房者和改善型需求。这种趋势不仅有助于激活市场流动性，也反映出政策在精准调控方面的成效。不过，也需注意，市场回暖的程度仍取决于经济基本面和居民收入预期，政策只是推动因素之一。
业内人士预计，深圳新政策对外围区域的去化效果将较为显著，尤其可能吸引周边珠三角地区或广东其他城市，甚至内地人群前来购房。 从当前市场趋势来看，深圳作为一线城市，其政策调整往往具有较强的辐射效应。此次新政若能有效刺激外围区域的购房需求，或将推动区域楼市活跃度提升。同时，这也反映出部分购房者对深圳及周边区域未来发展的信心。不过，需关注政策执行后的实际效果，以及是否存在过热风险，避免出现新的市场波动。
“新政策可能会对环深圳都市圈形成虹吸效应，这一点需要引起重视。”李宇嘉指出。随着“金九银十”销售旺季的到来，深圳楼市有望逐步摆脱前期的低迷状态，进入一个交易活跃的阶段。 从当前市场走势来看，政策导向对区域发展的影响不容忽视，尤其在房地产领域，政策的调整往往会对周边区域产生连锁反应。环深圳都市圈作为深圳外溢需求的重要承接地，若出现资源集中现象，可能会影响其均衡发展。因此，如何在推动深圳楼市回暖的同时，避免对周边区域造成过度挤压，是值得持续关注的问题。而“金九银十”作为传统销售旺季，确实为市场注入了一定的信心，但能否真正实现量价齐升，仍需观察后续政策与市场实际表现的互动。
分析人士表示，三个一线城市的购房政策相继进行调整，表明房地产市场正步入新一轮政策优化阶段，这将为全国“金九银十”市场的表现注入积极预期。
